因为运作鹏润家园，黄光裕陷足原罪泥潭
1997年9月18日，位于北京西二环附近的鹏润家园破土动工。这是黄光裕的第一个房地产项目。该项目一共7幢楼，包括6幢塔式住宅楼和一幢写字楼，共有30余万平方米面积，分期建设，1999年全部建完。在做了一年的外部环境和设施完善建设后，才于2000年年底以现房的方式开盘。
即使在房地产项目运作上，黄光裕也表现出了与众不同--一个是坚持以现房的方式，不像当时通行的期房销售；一个是将国美的低价模式移植到地产项目上，甚至在报纸上打出5折、6折特价房有奖销售。
但事后看来，黄光裕在鹏润家园的运作上显然是不太成功的。首先，从利益方面来说，黄光裕总共投了12亿元左右，前后持续了4年左右时间，实现销售收入却不到20亿，这远远低于同一时期、同一地段、同一档次的楼盘的盈利能力；其次，从名声方面来说，黄光裕也因此受到一定程度的损伤。据《生活时报》报道，在2002年前后，鹏润家园曾发生了数次因业主与物业公司纠纷从而招致黑保安及不明身份的打手殴打的事情。尽管鹏润房地产公司尽了最大努力与业主和媒体保持沟通，但影响还是未能消除。至今，网上仍能查到相关的大量新闻，以及殴打业主的照片和视频。而在当时，也严重影响了鹏润家园的销售进度；最关键的一点，是黄光裕因为运作这个房地产项目，开始陷足另外几项重要的原罪--涉嫌使用暴力、涉嫌权力寻租及行贿官员。尤其是后者，让他在2006年遭遇了“13亿违规房贷”的重大危机。在中行北京分行的屡次贷款中，黄光裕也分到了一杯福
黄光裕和其妻杜娟是1993年因工作关系认识的，而杜娟当时是中行负责贷款业务的，这给我们一个很清楚的信息：那就是黄氏兄弟在刚刚进入房地产领域的时候，就已经有意识地猾向银行靠拢，以争取更大的资金支持，以支撑与他们当时实力所不匹配的野心。从事后的发展来看，黄氏兄弟是极具能耐的，因为他们最终“人财兼得”--既俘虏了漂亮、能干的杜娟的芳心，又取得了中行北京支行的信贷支持。
鹏润家园于1997年动工，因为资金极度紧缺，黄光裕曾经准备孤注一掷，把手中10多家国美电器连锁店全部抛售掉，然后拿这笔钱投入项目的开发中来。但最后因为种种原因未能遂愿。
想尽种种办法，鹏润家园第一期工程“豪苑”总算竣工。但屋漏偏遭连夜雨，因为鹏润家园在初期设计时没有摸准市场脉搏，导致“豪苑”户型偏大而严重影响后期的销售，加上与业主麻烦不断的纠纷，指望首期销售资金回笼以便进行后期开发的黄光裕，一度濒临资金链断裂的危险之中。
情急之下，黄光裕只得使出险招。据《财经》杂志报道：黄光裕与北京中行内部人员商量，以挪借来的大批身份证办理虚假个人按揭贷款，从北京中行成功贷出3亿余元。但奇怪的是，好不容易到手的3亿多元现金，黄光裕并未将它投入对资金如饥似渴的房地产项目，而是采取声东击西的手法，将鹏润家园部分后续工程转手某合作者开发经营，由后者负责偿还虚假个人按揭，而贷出的3亿余元现金则转做他用。至于是投入了国美电器，还是用于其他更为刺激、更具风险的其他投资，外人就不得而知了。但毫无疑问的是，这笔3亿余元的巨款，对当时有资金饥渴症的黄光裕来说，无疑是一次极为重要的“输血”。
在黄光裕借贷这笔款项时，牛忠光已经于1998年调离了中国银行北京分行，参与此项贷款的主要负责人，是当时任中国银行北京分行副行长